Құнын бағалау қызмет түрлері

Құны - азаматтық-құқықтық мәмiлелер объектісінің негізгі сипаттамаларының бірі. оның белгілері қандай? Қалай құпия құны жасайды? бизнесте немесе шын мәнінде қайраткерлері есептеледі және қандай әдістері арқылы риелтор жылы мақсаты қандай?

«Құны» және «бағалау» дегеніміз не

шығындар мен оның жіктеу үшін байланысты негіздер түрлерін зерделеу алдында, ол ол ұсынады анықтау. оның жеткілікті жаһандық және орыс экономистер ортада, біржақты жауап беруге мүмкіндік береді критерийлері. ең танымал бірі болып табылады: мәні - нысанды пайдалануға меншік құқығын беру немесе басқа да тетіктерін бағаланады уақыт азаматтық-құқықтық қатынастардың субъектілерінің өзара іс-қимыл процесінде мәміленің шарты ретінде орнатылады ақша сомасы болып табылады. Өз кезегінде, «термині бағалау» сұраққа сомаларды анықтау механизмі байланысты.

бағалау аспектілері

жеке тұлғалар мен заңды тұлғалардың қатысуымен мәмілелер үшін ықтимал субъектісі ретінде азаматтық заңда көзделген барлық - бағалау объектілері жылжымайтын мүлік, қызмет көрсету, көлік, тұрмыстық тауарлар, зияткерлік меншік болуы мүмкін. басқа бір тақырыптан екіншісіне аудару меншік құқығын беру үшін құқықтық негіз болып табылады ақшалай құны, анықтау байланысты рәсім, ол екі тарап таныған әдістермен жүзеге асырылады. Олар сондай-ақ үшінші тараптарды ұсынады, бірақ мәміле негізгі тараптармен келісім бойынша мүмкін.

тауарлардың құны, меншік немесе қызметтердің белгілі бір түрлерін заңды талаптарына тараптардың немесе байланысты өтініші бойынша, қарым-қатынас сипатына қарай, анықталуы мүмкін. Мысалы, жылжымайтын мүлікпен операциялар бойынша меншік құқығын тіркеу үшін қажетті, көптеген жағдайларда, бағалаушылардың қызметін пайдалану механизмі.

бағалау пайдаланылатын тәсілдер

Бағалау, сондай-ақ, мысалы, құны түрін анықтау, түрлі тәсілдерді шеңберінде жүзеге асырылуы мүмкін. табыс, салыстырмалы және құнын: ресейлік бизнес-тәжірибе үш негізгі әзірледі. олардың мәнін қарастырайық.

Мысалы, жалға - табыс моделі бағалау нысанының жаңа иесінің ықтимал пайдаланудан күтілетін түсімнің есептеу негізделген әдістерін тарту кіреді. Салыстырмалы моделі базалық сипаттамалары өте ұқсас басқа да сол кейбір объектілерін мүліктік құны, түрлерін сипаттайтын, сандар зерттеу көздейді. Мысалы бағалаушы нарықтағы ұсынысты зерделеу әдетте пәтер, үшін тиісті қолма-қол ақша мөлшерлемесін анықтау. құны-моделін бөлігі ретінде тиісті функционалдық күйінде объектіні жүргізу тұрғысынан қажет мүмкін шығындарды есептелген. Мысалы, адам трактор сатып болса, онда бағалаушы оларды жалдаған осы құнын анықтау керек көліктің түріне, назарға жабдықтар жөндеу байланысты әлеуетті шығындарды қабылдайды.

бағалау нәтижесі

меншік түрлері мәні талданады, және тиісті рейтингтік берілген соң, нәтижесі мәміле соңғы бағасын анықтау нұсқаулық ретінде пайдаланылуы мүмкін. Немесе басқа да мақсаттар үшін - мысалы, т.б. сақтандыру шарты, несие, акцияларды сату, ресейлік сарапшылар түрлі объектілерді бағалау құнын түрлерін ажырата қандай қарастырайық ... Және қалай практикада қолданылатын тиісті ақпарат болады.

шығындарды жіктеу

бағалау объектісінің құнын қандай заманауи сарапшыларды оқшауланған? мұнда жіктеу өлшемдері өте көп. Ресей экономистердің модельдер арасында ең көп таралған бірі қарастырайық.

Бұл, атап айтқанда, нарықтық құны бар. Бұл баға болып табылады, объектінің бағалау кезінде тіркелген, оның құны, оны бәсекеге қабілетті сегментінде сатуға күтілуде шартымен. тауарларды баға қағидаттары бойынша мемлекеттік ақпарат қол жетімділігі, бағасы әсер ететін маңызды сыртқы (нормативтік) факторлардың болмауы - Яғни міндетті шарттары дұрыс құнын анықтау.

инвестициялық мән осы үлгі бар. Оның көрсеткіштері объектіде инвестициялауға мүдделі тұлғалардың мекен-жайына ақпаратты ұсыну мақсатында анықталған. Кейбір жағдайларда, инвестициялық құн нарығында сәйкес келмеуі мүмкін. Бірақ бұл әрқашан олай емес. Кейде инвестициялық есептеледі бірдей уақытта және объектінің құнын тарату. Оның мәні мәміле объектісінің сату бойынша ықтимал табыстың мөлшерін ықтималдығын білдіреді.

Онда кадастрлық құны. белгілі бір мемлекеттік немесе салалық тізіліміне нысанды енгізу, содан кейін ақпарат тиісті операторлардың көмегімен - белгілеу, оның мақсаты. Әдетте, бұл жағдайда біз салық есептеу туралы айтып отырмыз. Кадастрлық құны біз жылжымайтын мүлік, немесе оған шамамен тең туралы айтуға, егер нарықта қарағанда әдетте төмен.

сияқты нәрсе, сондай-ақ бар сақтандыру шығындарды. Ол сақтандыру төлемдерінің шартының құны есептеу көздейді. Кейбір жағдайларда, сол уақытта ол сондай-ақ есептеледі, және ауыстыру құны объектінің. сақтандыру компаниясымен тиісті келісімге бүліну немесе кейін өзінің бастапқы функционалдық жағдайын нысанды келтіру ешқандай ақшалай өтемақы көздейді, және егер, мысалы, пайда болады.

Осылайша, біз ең ресейлік экономикалық мектепте жалпы, сондай-ақ оларды толықтыратын бірнеше мән 4 түрлерін қарастырды. Бұл тізім әрине толық емес. түрлі балама ретінде құқықтық мәртебесін объектілерінің сипаттамаларын қатысты арнайы нарықтық құнын нысандары, сондай-ақ инвестициялық, немесе жер бар. Біз қазір тиісті параметр практикалық маңызы аспектіде есептелетін қатысты объектілерді мәнін зерттеуге қосыңыз.

бизнесті бағалау

бағасы өте, анықталады, ол үшін объектілерді Әрине, белгілі бір түрлері,. Ең жиі ресейлік бизнес тәжірибесінде кездесетін арасында - бұл бизнес және жылжымайтын мүлік бар. Бірінші жағдайда, кіріс сметалық жиынтық фирманың активтері, басқару принциптері мен қызметі. Кәсіпорын құнын түрлерін зерделеу алдында тиісті бағалау тақырыбын қаратып мақсаттарын анықтауға пайдалы болар еді.

Неге бизнес үшін құны параметрлерін анықтау? мұнда бірінші опция - компанияның сату үшін болашағы. Компанияның иесі басқа иесінің қолында ағымдағы өтуге тағы бір нәрсе істеу шешеді, бірақ ең тиімді болуы мүмкін. Сондай-ақ, бизнес бағалау жүйесін басқару ықтимал кемшіліктерді анықтау, компания басқару сапасын жақсарту үшін жасалуы мүмкін. Тағы бір нұсқа - айналым капиталын жағдайда инвесторлар назарын жеткілікті емес, немесе фирма қосымша қаражат қажеттілігі бар екенін, сондықтан, нарықты кеңейту тапсырды. Егер сіз несие ресімдеу кезінде бизнесті бағалау жүзеге асырылуы мүмкін - бұл, әдетте, несие беру банк бойынша шешім қабылдау үшін сілтеме ретінде қызмет көрсетеді.

бизнес бағалау құны

компанияларды бағалау кезінде құнының қандай түрлері пайдаланылады? Қандай принциптер жиі қолданылады? бизнес бағалауға қолданылатын құнының негізгі түрлері - нарықтық және инвестициялық. Кейбір сарапшылардың айтуынша, компания сатып алу мүмкіндігін қарастыруда, серіктес тиісті перспективаларын талдау екінші бағыты баса назар ұсынылады. типтік бастап «нарықтық» бағасы бизнес үшін - міндетті компанияның даму әлеуеті туралы емес, әңгіме сан бірегей болып табылады. ол дәл оны ашу үшін шамамен болса Бірақ, қажетті сандарды есептеу үшін негізгі принциптері негізделген болуы мүмкін:

- нарықтың басқа да қатысушыларының тән сол қол жетімді көрсеткіштер салыстыру;

- бизнес бәсекелестік артықшылықтарын зерттеу;

- субъективті Vision сарапшыларын, бағалаушылар;

- сыртқы факторлардың әсерін зерттеу.

ол бизнестің инвестициялық құнын айқындау үшін келгенде, олар сол принциптерді қолдануға, бірақ оған қосымша басқа да бірқатар пайдалану, сондай-ақ рұқсат алады:

- (факторларды әсер) бизнес қатысатын тұлғалардың мінез-құлқын модельдеу;

- табыстылық есептеу (ұзақ уақыт бойы нарықтық құнын ұлғайту).

Нақты көрсеткіштер құны бағаланған бизнес инвестициялар мөлшері және қандай өтелу болашағы болып табылады қандай байланысты, әлеуетті бизнес сатып алушыны немесе инвестордың кездестіруге болады. Көптеген жағдайларда, инвестициялар несие шығу болуы мүмкін. ықтимал пайда магнитудасы нөлден өзгеше болуы керек ғана емес, сонымен қатар банкке сыйақы төлеу қамтамасыз ету. инвестор шешім қабылдауда қосымша нұсқаулар, бизнестің рыноктық құнын және инвестициялар көрсетуі көрсеткіштері санау емес болуы мүмкін:

- перспективалық бизнес Резилиенс (ұзақ уақыт бойы кіріс қабілеті);

- (бәлкім, басқа компанияға инвестиция инвестордың, және сатып алушы үшін - ол сатып алу үшін) конкурстық бизнеспен өтемділік кезеңі ойыстырудың;

- әріптестер арасындағы сенім деңгейі.

Бұл критерийлер жоғары субъективті болуы мүмкін. Сондықтан, бизнес практика және инвестициялық бизнес нарықтық құны - Санды пернеге әрқашан байланысты маңызды, бірақ, дегенмен параметрлері.

Тағы бір мүмкін фактор - құны жұмыс түрлері инвестициялар немесе ықтимал сатып алу үшін бизнес бағалауға байланысты. Кәсіпорын зерттеу нақты пайданы (сыртқы сарапшылар, аудиторлар мен талдаушылар мысалы, қол жеткізу) байланысты емес елеулі инвестициялардың жүруі мүмкін болса, ол инвестор немесе бизнес әлеуетті сатып алушы нақты компаниямен күресуге емес қалайсыз әбден мүмкін.

Жылжымайтын мүлік бағалау

Ол бағалау тәсілдерін жүзеге асырылуда қандай мүлік құнының түрлері қандай және қандай білу үшін пайдалы болады. Бірақ бірінші - бизнес жағдайда ретінде - тиісті үлгідегі азаматтық-құқықтық мәмілелер мүшелері жүргізіп мақсаттарын белгілеу. жылжымайтын мүлік құнының түрлері қарайды және бағалаушының қызметтеріне іздеп қажеті, мынадай негізгі шарттар бар:

- пәтер, кеңселер, басқа да ғимараттар немесе үй-жайларды сатып алу және сату болуға;

- фирманың болжамды активтері;

- жылжымайтын мүлік алымдар аспектісінде салық базасының мөлшері анықталады.

Әрине, іс жүзінде, жылжымайтын мүлік бағалау жүзеге асыру үшін себептері көп болуы мүмкін. Мысалы, кейбір жағдайларда ол негізгі рәсімдерге қосымша сметалық құны түрлерін анықтау үшін қажет. Немесе - балама ретінде - мемлекет мұқтажы астында беру мақсатында мүлікті бағалау.

жылжымайтын мүлік бағалау құны

Нарықтық және инвестициялық - біз жоғарыда кәсіпорын құнының негізгі түрлері, деп атап өтті. жылжымайтын мүлікке қатысты бірдей параметрлермен, бірақ, әдетте, қосымша кейбір бірқатар зерттелген болады бар. Атап айтқанда - объектінің және сақтандыру кадастрлық құны. Кейбір жағдайларда, ол сондай-ақ тарату жолымен анықталады. Әсіресе инвестициялардың нарықтық құнын анықтайтын және біз қазірдің өзінде жоғарыда талқылады үшін. бизнес бағалау кезінде қолданылады сол үшін, әдетте, ұқсас, олардың нысанда жылжымайтын мүлік жалпы принциптері мен әдістемелері жағдайда. Тек олар тиісті нарық ерекшеліктеріне үлкен бейімделу отырып пайдаланылады, «байқауы», «мемлекет» деген сөздермен ауыстырылсын (жөндеу деңгейде, материалдарды және оның сапасын әрлеу, т.б. ...), «маржа» - күтілетін «өсуі шығындар».

Біз қазір есептеу кадастрлық нөмiрлер, сақтандыру және тарату құны үшін жасалады қалай оқиды. Олардың барлығы кейбір нақты ерекшеліктері бар. Әрбір түрі осы құны бағалау әдістерін аспектіде ерекшеліктері сипатталады анықтайды. АҚШ оларды қарастырып көрейік.

ол мүлікті кадастрлық құны келгенде, бағалаушы әдістемесі тиісті заңнамалық көздері, қаржы ұсынымдар мен тұрғын үй бойынша тиісті деректерді практикалық пайдалану үшін жауапты басқа да органдардың министрлігінде көрініс негізі ретінде қабылдайды. Кейбір жағдайларда, мүліктің нарықтық құнын анықтау үшін белгілі бір критерийлерге ретінде пайдалануы мүмкін. түрлі оқуға болады техникалық құжаттар.

міндет мүлікті сақтандыру құнын анықтау болса, бұл жағдайда, әдетте, бағалаушы нарықтық әдістермен ең алдымен басшылыққа алады, бірақ сату мәміле нақты мазмұн үшін түзетілген. адам ипотека бойынша пәтер сатып Мысалы, егер, несие тек сомасы сақтандыру құнынан енгізілуі мүмкін. Бұл жағдайда, сақтандырушылардың келісім-шарт сомасы есептеу үшін тиісті негіздемелік негізі таза күйінде пәтердің нарықтық құнын қабылданды, егер төмен болуы мүмкін.

Ипотекалық - азаматтық-құқықтық мәмiлелер субъектілерінің іс жүзінде айтарлықтай объектіні тарату құны болуы мүмкін нарық сегментінің үлгісі. Мысалы, жеке тұлғалар немесе ұйым несие төлемдерді шарттарын орындауға қабілетті болады, онда, банк кепілге орналасқан мүлікті сату туралы шешім қабылдау үшін, ең алдымен, болып табылады. Тіпті қаржы институты қарыз тіркеу туралы мәміле қол қойғанға дейін жобаның бір бөлігін жою перспективалары талдау қалауыңыз мүмкін.

кейбір сарапшылар банктермен ынтымақтастық жылжымайтын мүлікпен мәмілелерді қатысты термин «құтқару мәні» пайдалануға орынсыз деп санайды, алайда, бұл Ескерту. ол несие бойынша ғана уақытша шара болып табылады - ипотекалық келісім-шарт әдепкі міндетті банктің меншігіне көшу пәтер дегенді білдірмейді, бұл факт. таза сату құны бағасын есептеу көздейді, ал объектінің (мысалы, бизнес) иесі (мысалы, салдарынан кәсіпорынның банкротқа) өз мүлкін сатуға алады, онда. Сондықтан, сақтықпен, жылжымайтын мүлікке қатысты, сұраққа терминін пайдалану.

Құны - тұрақты?

Көптеген қазіргі заманғы экономистер бар деп есептейміз. тегін баға қалыптастыру тетігінің орны сұраныс пен негізделген, бар нарықтық экономика туралы айтып, әрине, егер. Қарамастан зерттелген тауарлар құнының қандай, олардың әрқайсысы - кездейсоқ шамасы, бір уақытта мәміле бөлігіне түртуге болады шамамен бағдар болып табылады. тиісті көрсеткіштерді құбылмалылығы аз өнеркәсіп, әрине, бар - мысалы, мемлекеттік тапсырыстарды басым нарық сегменттері,. Бірақ бұл өте ерекше жағдай болып табылады. кез келген заманауи бизнестің ең маңызды бәсекелестік артықшылықтарының бірі - құны өзгеріп ортасын шарлау мүмкіндігі.